รังวัดที่ดินคืออะไร? เรื่องสำคัญที่เจ้าของที่ดินต้องรู้

การรังวัดที่ดิน คือกระบวนการที่เจ้าของที่ดินยื่นคำขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเข้ามาตรวจสอบและยืนยันอาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินตามโฉนด โดยดำเนินการวัด ปักหลักเขต และคำนวณ เพื่อให้ทราบที่ตั้ง แนวเขตที่ดิน หรือหาอาณาเขตที่ชัดเจน

การรังวัดมีความสำคัญอย่างยิ่ง เนื่องจากแม้จะมีโฉนดที่ดินยืนยัน แต่หากไม่พบหลักเขต หรือหลักเขตถูกเคลื่อนย้ายไป อาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดเกี่ยวกับตำแหน่งหรือขอบเขตที่ดินได้

ดังนั้น ถ้าเพื่อน ๆ เป็นเจ้าของที่ดินควรทำการรังวัดก่อนการใช้ประโยชน์ที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากไม่มีการสร้างรั้วรอบแปลงที่ดินไว้เป็นหลักเขตที่แน่นอน

Key takeaway

• การรังวัดที่ดิน คือ กระบวนการที่เจ้าของที่ดินยื่นคำขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินเข้ามาตรวจสอบและยืนยันอาณาเขตที่แน่นอนของที่ดินตามโฉนด โดยการวัด ปักหลักเขต และคำนวณ เพื่อกำหนดที่ตั้ง แนวเขต หรือหาอาณาเขตที่ชัดเจน

• การรังวัดที่ดินมี 3 ประเภท คือ แบ่งแยก รวมโฉนดและสอบเขต

• ขั้นตอนการรังวัดที่ดิน คือ 1. ยื่นคำขอ 2. นัดวันรังวัด 3. รังวัดโดยเจ้าหน้าที่ลงพื้นที่ปักหมุดและนำชี้แนวเขตโดยต้องมีเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาร่วมรับรองแนวเขต 

• การรังวัดที่ดินใช้ระยะเวลาประมาณ 2-4 เดือนหรือมากกว่านั้น (บางกรณีอาจเป็นปี ๆ ) โดยแบ่งเป็นระยะเวลาดังนี้ ยื่นคำขอและรอคิว อาจนาน 1-2 เดือน หรือมากกว่านั้น (ตามคิว) รังวัดจริง 1-2 วัน (สำหรับที่ดินไม่เกิน 20-50 ไร่) และสุดท้ายรอประกาศหรือออกโฉนด หลังรังวัดเสร็จ 1-2 เดือนหรือมากกว่านั้น เพื่อรอประกาศคัดค้านและทำเอกสาร

การรังวัดที่ดินทั้ง 3 ประเภท มีอะไรบ้าง?

1. การรังวัดแบ่งแยก

เราจำเป็นต้องขอการรังวัดแบ่งแยกก็ต่อเมื่อเจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะแบ่งที่ดินผืนใหญ่ให้เป็นหลายแปลงย่อย ไม่ว่าจะเพื่อการแบ่งขาย การยกให้เป็นมรดก หรือด้วยเหตุผลอื่นใด เจ้าของที่ดินจะต้องยื่นคำร้องขอให้เจ้าหน้าที่กรมที่ดินทำการรังวัดที่ดินใหม่ เพื่อดำเนินการออกโฉนดที่ดินสำหรับแปลงที่แบ่งแยกใหม่เพิ่มเติมให้แก่เจ้าของที่ดิน

2. การรังวัดรวมโฉนด

หากเจ้าของที่ดินซื้อที่ดินที่อยู่ใกล้เคียงกับที่ดินเดิมและต้องการรวมโฉนดเป็นฉบับเดียวกัน จะต้องยื่นคำร้องขอรังวัดที่ดินต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อดำเนินการออกโฉนดที่ดินแบบรวมฉบับใหม่ให้กับเจ้าของที่ดิน

3. การรังวัดสอบเขต

การรังวัดสอบเขตคือ กระบวนการที่เจ้าของที่ดินยื่นคำร้องต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดิน เพื่อดำเนินการตรวจสอบและยืนยันขนาดเนื้อที่ดินจริงว่าถูกต้องตรงตามโฉนดหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในกรณีที่เจ้าของที่ดินต้องการทราบขนาดเนื้อที่ดินที่แท้จริงเป็นหน่วยไร่ งาน หรือตารางวา รวมถึงกรณีที่หมุดปักบอกอาณาเขตสูญหาย เจ้าหน้าที่จะทำการรังวัดใหม่ ปักหลักหมุดใหม่ และแก้ไขรายละเอียดเลขหมายหลักหมุดและแนวอาณาเขตในโฉนดให้ถูกต้อง

การรังวัดที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง?

เอกสารที่ต้องเตรียมมีดังนี้ 

1. เอกสารประกอบการขอรังวัด แบ่งแยก หรือสอบเขตโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ 

2. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ 

3. บัตรประจำตัวประชาชน 

4. ทะเบียนบ้าน 

5. ทะเบียนสมรส 

6. หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัวชื่อสกุล (ถ้ามี)

รายละเอียดเกี่ยวกับการขอรังวัดที่ดิน และสิ่งที่เจ้าของที่ดินควรรู้ไว้

1. ที่ดินที่ครอบครองอยู่มีหลักฐานอะไร ให้นำหลักฐานที่มีไปประกอบการยื่นคำขอรังวัดที่ดิน 

2. ที่ดินตั้งอยู่ หมู่ที่เท่าใด ตำบล อำเภออะไร 

3. เจ้าของที่ดินข้างเคียงเป็นผู้ใดบ้าง ติดที่สาธารณประโยชน์หรือไม่ 

4. สภาพที่ดินเป็นอย่างไร เช่น ที่นา ที่สวน ที่ไร่ ที่อยู่อาศัย

ยื่นคำขอรังวัดที่ดินได้ที่ไหนบ้าง?

การยื่นขอรังวัดที่ดินสามารถทำได้ 3 ที่ด้วยกัน ได้แก่ สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาและสำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่หรือจองคิวรังวัดที่ดินออนไลน์ได้ เฉพาะ 17 พื้นที่ในกรุงเทพมหานครเท่านั้น โดยสามารถยื่นขอได้ดังต่อไปนี้

1. โฉนดที่ดิน (ครุฑแดง) ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด 

2. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (ครุฑเขียวหรือครุฑดำ) ติดต่อที่สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่ เว้นแต่ ได้มีการยกเลิกอำนาจ นายอำเภอ ให้ติดต่อที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

หลักฐานประกอบการขอรังวัด แบ่งแยก หรือสอบเขตโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

1. บัตรประจำตัว ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัวชื่อสกุล (ถ้ามี) 

2. โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ 

3. หลักฐานประกอบการขอรังวัดรวมโฉนดที่ดิน 

4. บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส หลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล (ถ้ามี)

5. โฉนดที่ดินที่จะขอรวม ต้องมีลักษณะดังนี้ 

• ต้องเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ประเภทเดียวกัน เว้นแต่ โฉนดแผนที่ กับโฉนดที่ดินให้รวมกันได้ 

• ต้องมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในโฉนดที่ดินเหมือนกันทุกฉบับและต้องยังมีชีวิตอยู่ทุกคน

• ต้องเป็นที่ดินติดต่อผืนเดียวกัน ในจังหวัดและสำนักงานที่ดินเดียวกัน

ขั้นตอนการยื่นขอรังวัดที่ดิน

1. รับบัตรคิวจากประชาสัมพันธ์ 

2. รับคำขอสอบสวน ชำระเงินค่าธรรมเนียมคำขอ 

3. ส่งฝ่ายรังวัดดำเนินการ นัดวันทำการรังวัด กำหนดตัวช่างรังวัด กำหนดเงินมัดจำรังวัด 

4. ค้นหารายชื่อเจ้าของที่ดินข้างเคียง และพิมพ์หนังสือแจ้งข้างเคียง 

5. รับหนังสือแจ้งข้างเคียง วางเงินมัดจำรังวัด รับหลักเขตที่ดิน 

6. ช่างรังวัดออกไปทำการรังวัดตามวันที่กำหนดไว้ 

7. คำนวณเนื้อที่ และเขียนรูปแผนที่ในโฉนดที่ดิน 

8. ส่งเรื่องรังวัดคืนฝ่ายทะเบียน เรียกผู้ขอมาจดทะเบียน 

9. สอบสวนจดทะเบียนแบ่งแยก 

10. ตรวจอายัด 

11. ชำระเงินค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าโฉนด 

12. แก้รายการทะเบียน และจดทะเบียนแบ่งแยก (กรณีรังวัดแบ่งแยกที่ดิน)

13. สร้างโฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยก (กรณีรังวัดแบ่งแยกที่ดิน)

14. เสนอเจ้าพนักงานที่ดินลงนามและประทับตรา 

15. แจกโฉนดที่ดินแปลงแบ่งแยก (กรณีรังวัดแบ่งแยกที่ดิน)

รังวัดที่ดินใช้เวลานานไหม?

การรังวัดที่ดิน คือกระบวนการที่ต้องใช้ระยะเวลามากพอสมควร โดยมีระยะเวลาโดยประมาณในแต่ละขั้นตอน ดังนี้

1. ยื่นคำขอ ระยะเวลาขึ้นอยู่กับสำนักงาน จำนวนช่างรังวัดและความสามารถของช่าง คิวยาวหรือน้อยและระยะเวลาไม่สามารถระบุได้ อาจรอนาน 1-2 เดือนหรือมากกว่านั้น

2. เมื่อได้คิวรังวัดแล้ว ใช้เวลาในการรังวัด ประมาณ 1-2 วัน ระยะเวลาขึ้นอยู่กับเนื้อที่ในโฉนดที่ดินว่ามีเนื้อที่เยอะไหม ถ้าเนื้อที่เยอะจะใช้เวลาหลายวัน

3. ช่างรังวัดดำเนินการ ประมาณ 1-2 เดือนหรือมากกว่านั้น เพื่อปิดประกาศหรือสอบถาม กรณีเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาชี้หลักเขตหรือแนวเขตไม่ครบ จะใช้เวลาสอบถามหรือปิดประกาศ 30 วัน ถ้าเจ้าของที่ดินข้างเคียงมาชี้ครบ จะใช้เวลาประมาณ 1 เดือนในการดำเนินการต่อจากนั้น

4. ฝ่ายทะเบียนจะเรียกมาดำเนินการจดทะเบียนแบ่งแยก  รวมโฉนด สอบเขต เพื่อแก้ไขหมายเลขหลักเขต หรือมารับทราบการรังวัด และชำระค่ารังวัดที่ดิน

ระยะเวลาในการรังวัดที่ดินจะใช้เวลาประมาณ 2-4 เดือนหรือมากกว่านั้น บางกรณีอาจเป็นปี ๆ เพราะต้องรอคิวรังวัดนาน เพื่อน ๆ ที่จะดำเนินการยื่นขอรังวัดจะไม่สามารถระบุเวลาที่แน่นอนของการรังวัดได้ จะเร็วจะช้าขึ้นอยู่กับสำนักงานและความสามารถของช่างรังวัดของแต่ละสำนักงาน 

ดังนั้นถ้าเพื่อน ๆ รีบในเรื่องของการรังวัดที่ดิน ก็สามารถติดต่อหน่วยงานเอกชนได้ เพียงแต่ค่าธรรมเนียมจะมากกว่าหน่วยงานรัฐหลายเท่า

ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการรังวัดที่ดิน

ค่าใช้จ่ายการรังวัดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินหรือพิสูจน์สอบสวน หรือตรวจสอบเนื้อที่เกี่ยวกับหนังสือรับรองการทำประโยชน์

• ค่าพาหนะเดินทางให้แก่เจ้าพนักงาน พนักงานเจ้าหน้าที่ และคนงานจ้างไปทำการรังวัด ให้จ่ายในลักษณะ เหมาจ่ายตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยด้วยความเห็นชอบของกระทรวงการคลัง 

• ค่าเบี้ยเลี้ยงให้แก่เจ้าพนักงาน พนักงานเจ้าหน้าที่ และค่าจ้างคนงานที่จ้างไปทำการรังวัด ให้จ่ายในลักษณะ เหมาจ่ายตามระเบียบกระทรวงมหาดไทย ด้วยความเห็นชอบของกระทรวงการคลัง

• ค่าป่วยการให้แก่เจ้าพนักงานผู้ปกครองท้องที่ หรือผู้แทนที่ไปในการรังวัด ไม่เกินอัตราที่กำหนดในกฎกระทรวง 

• ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการรังวัดให้จ่ายในลักษณะเหมาจ่ายตามระเบียบกระทรวงมหาดไทยด้วยความเห็นชอบของ กระทรวงการคลัง เรื่องละ 100 บาท

ประโยชน์ของการรังวัดที่ดินคืออะไรบ้าง?

หลังจากทราบกระบวนการรังวัดที่ดินแล้ว ลองมาดูกันต่อว่า การรังวัดที่ดินมีประโยชน์อย่างไร และจะช่วยให้เจ้าของที่ดินได้รับสิทธิในด้านใดบ้าง

1. ใช้ในการแบ่งแยกแปลงที่ดินผืนใหญ่ให้เป็นผืนย่อย ๆ อันเนื่องมาจาก แบ่งที่ดินเพื่อการซื้อขาย แบ่งที่ดินมรดก เป็นต้น 

2. ป้องกันการรุกล้ำที่ดินโดยบุคคลอื่นจากพื้นที่ด้านข้างเข้าทำประโยชน์และลดข้อพิพาทเรื่องแนวเขตที่ดินที่อาจจะมี การเคลื่อนย้าย แก้ไข เปลี่ยนแปลง ทำลาย ตำแหน่งหลักเขตที่ดิน หรือแนวเขตที่ดิน โดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย 

3. ป้องกันการถูกรอนสิทธิ์ในที่ดิน ยกตัวอย่างเช่น การถูกใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกจากบุคคลอื่น 

4. ป้องกันการเหลื่อมล้ำจากเส้นทางสาธารณประโยชน์อื่นๆ เข้ามาในที่ดินของเรา เช่น คลอง ห้วย เป็นต้น ซึ่งในกรณี นี้จะทำให้เจ้าของที่ดินโดนแบ่งหักที่ดินออกไปแบบไม่รู้ตัว 

5. เพื่อให้รับรู้ถึงแนวเขตการครอบครองที่เปลี่ยนไปใหม่ 

6. เพื่อเปลี่ยน นส.3 ก (โฉนดตราครุฑสีเขียว) เป็นโฉนดนส.4 (โฉนดตราครุฑสีแดง) โดยการยื่นของรังวัดตรวจสอบ 

7. เพื่อให้ทราบตำแหน่งที่แน่นอนและขนาดที่ดินที่ชัดเจน ซึ่งหากตรวจสอบจนชัดเจนแล้วก็สามารถเป็นเจ้าของ กรรมสิทธิ์ที่ดินได้เลยนิติกรรมต่างๆ 

8. เพื่อเป็นการตรวจสอบยืนยันว่าหลักหมุดและอาณาเขตที่ดินยังอยู่ที่เดิมเหมือนเดิมหรือไม่

ขอขอบคุณข้อมูลจากองค์การบริหารส่วนตำบลทุ่มต่อ Knowledge Management ( KM ) EP.6 การรังวัดที่ดินคืออะไร 

คำแนะนำเพิ่มเติมเกี่ยวกับการรังวัดที่ดิน

การรังวัดที่ดิน คือการตรวจสอบพื้นที่ว่ามีรายละเอียดตรงกับที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดินหรือไม่ โดยมีความสำคัญอย่างมากในการซื้อ-ขายที่ดิน รวมถึงป้องกันการรุกล้ำพื้นที่ดินจากบุคคลอื่นและเป็นหลักฐานทางกฎหมายในการซื้อขาย โอน หรือมรดก 

Nestopa เข้าใจเพื่อน ๆ ว่าการขอรังวัดที่ดินมีขั้นตอนและรายละเอียดที่ต้องทำความเข้าใจอยู่มาก โดยเอกสารสำคัญที่ต้องเตรียมให้พร้อมคือ ข้อมูลส่วนตัวของเจ้าของที่ดิน และหลักฐานโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน เมื่อเตรียมเอกสารและหลักฐานพร้อม รวมถึงทำความเข้าใจกับค่าธรรมเนียมทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการรังวัดที่ดินแล้ว ก็สามารถยื่นคำขอรังวัดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดได้เลย