โครงการอสังหาริมทรัพย์แบบมิกซ์ยูส Mixed-Use คือ การที่โครงการที่พักอาศัยประเภทอาคารชุดรวมเข้ากับโครงการเชิงพาณิชย์ การพัฒนาโครงการ Mixed-Use ถือเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างคุ้มค่าและเต็มประสิทธิภาพ ซึ่งมีแนวโน้มที่จะได้รับการสนับสนุนจากภาครัฐสูง เพื่อพัฒนาพื้นที่โดยรอบโครงการให้มีความสะดวกสบายมากขึ้น เช่น การวางผังเมือง ระบบสาธารณูปโภค การคมนาคมและโครงการส่งเสริมการท่องเที่ยว ส่งผลให้ทำเลของโครงการ Mixed-Use มีศักยภาพในการเติบโตแบบก้าวกระโดดและเปลี่ยนที่ดินธรรมดาให้กลายเป็นที่ดินที่มีมูลค่าสูงขึ้นได้ในอนาคต
Key Takeaway
-
โครงการ Mixed-Use คือ โครงการที่ผนวกพักอาศัยประเภทอาคารชุดรวมเข้ากับโครงการเชิงพาณิชย์ ถือเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินได้อย่างคุ้มค่าและเต็มประสิทธิภาพ
-
องค์ประกอบที่อาจพบได้ในโครงการ Mixed-Use ได้แก่ ที่อยู่อาศัย ศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ใช้สอยและสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ
-
จุดเด่นของโครงการ Mixed-Use คือความสะดวกสบาย ทำเลทอง ประหยัดเวลาเดินทาง มีศักยภาพในการลงทุน ความยืดหยุ่นและการใช้พื้นที่ที่จำกัดอย่างคุ้มค่าและมีประสิทธิภาพ
องค์ประกอบของโครงการ Mixed-Use มีอะไรบ้าง?
องค์ประกอบหลักและฟังก์ชันการใช้งานของโครงการ Mixed-Use ประกอบด้วย
-
โซนที่อยู่อาศัย (Residential): คอนโดมิเนียม อพาร์ทเม้นท์ ที่มีผู้อยู่อาศัย
-
ศูนย์การค้า (Commercial/Retail): ห้างสรรพสินค้า ร้านค้า ซูเปอร์มาร์เก็ต ธนาคารต่าง ๆ
-
สถานที่ทำงาน (Office): อาคารสำนักงาน
-
การบริการ (Hospitality): โรงแรม
-
สิ่งอำนวยความสะดวก (Facilities): พื้นที่สาธารณะ สวนสาธารณะ Co-working space ฟิตเนส
จุดเด่นของโครงการ Mixed-Use ในไทย
-
ความสะดวกสบาย (Convenience): เป็นสถานที่ที่มีทุกอย่างครบจบในที่เดียว ทั้งช้อปปิ้ง ทานอาหาร ทำงาน และพักผ่อน
-
ทำเลทองใจกลางเมือง (Prime Location): โครงการ Mixed-Use ส่วนใหญ่มักตั้งอยู่บนพื้นที่ธุรกิจหรือจุดเชื่อมต่อคมนาคม
-
ประหยัดเวลาการเดินทาง (Time Saving): ตอบโจทย์ทุกการใช้ชีวิต โดยไม่ต้องเผชิญรถติด จะไปไหนก็สะดวก ไม่ต้องกังวล
-
ศักยภาพในการลงทุน (Investment Potential): ตอบโจทย์ครบทุกไลฟ์สไลต์ขนาดนี้แล้วจึงทำให้มูลค่าอสังหาฯ มีแนวโน้มสูงขึ้น และดึงดูดผู้เช่าได้ดี เหมาะแก่การลงทุน
-
ความยืดหยุ่นและการใช้พื้นที่คุ้มค่า (Flexibility & Value): ใช้พื้นที่แนวตั้งหรือแนวราบให้เกิดประโยชน์สูงสุด และสร้างรายได้จากหลายส่วนประกอบทั้งศูนย์การค้า ที่พักอาศัย พื้นที่สำนักงานและพื้นที่สาธารณะ
แนะนำ 6 โครงการ Mixed-Use ในกรุงเทพฯ
สามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown)
ขอบคุณภาพจาก Samyan Mitrtown
สามย่านมิตรทาวน์เปิดให้บริการครั้งแรกปี 2562 ถือเป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกบนถนนพระราม 4 ด้วย พื้นที่กว่า 2.22 แสนตารางเมตร พื้นที่ภายในประกอบไปด้วยโซนอาคารสำนักงาน ร้านค้า ตลอดจนโซนสิ่งอำนวยความสะดวก ที่สร้างมาเพื่อรองรับไลฟ์สไตล์กลุ่มนักศึกษาเป็นหลัก ทั้ง Co-learning space Fitness และโรงภาพยนตร์
โครงการนี้ถือเป็นโครงการ Mixed-Use ที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มนักศึกษาที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ได้เป็นอย่างดี มีส่วนที่พักอาศัยคือคอนโดมิเนียมแบบ Leasehold ชื่อ Triple Y Residence ซึ่งมีจุดเด่นด้านความสะดวกสบายในการเดินทาง เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) ที่สถานีสามย่านมิตรทาวน์ได้โดยตรง ทำให้ผู้พักอาศัยไม่ต้องกังวลเรื่องการเดินทาง นอกจากนี้ยังสามารถเดินลงมาใช้บริการพื้นที่ศูนย์การค้าส่วนที่เปิดให้บริการตลอด 24 ชั่วโมงได้อีกด้วย
ไม่ว่าเพื่อน ๆ จะมาสามย่านมิตรทาวน์เพื่อทำอะไร สามารถมั่นใจได้ว่าจะได้รับความสะดวกสบายและบริการที่ตอบโจทย์ทุกความต้องการของเพื่อน ๆ อย่างครบถ้วนแน่นอน
ทรู ดิจิทัล พาร์ค (True Digital Park)
ขอขอบคุณรูปภาพจาก True Digital Park
ทรู ดิจิทัล พาร์คเปิดให้บริการครั้งแรกปี 2565 มีจุดประสงค์เพื่อให้ “ทุกคนเข้ามา LIVE, LEARN, WORK และ PLAY ปลุกคนรุ่นใหม่ให้พร้อมสำหรับอนาคต” เป็นโครงการ Mixed-Use ที่มีพื้นที่ทำงาน ช้อปปิ้ง ทานอาหาร และออกกำลังกายที่ตอบโจทย์คอมมิวนิตีของเหล่านักลงทุน หน่วยงานจากภาครัฐ ผู้เชี่ยวชาญ และบริษัทเทคยักษ์ใหญ่ เปิดโอกาสทางธุรกิจที่ไม่มีสิ้นสุด
ทรู ดิจิทัล พาร์ค ตั้งอยู่ในย่านนวัตกรรมแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ที่เรียกว่า Bangkok CyberTech District บนถนนสุขุมวิท สามารถเดินทางได้อย่างสะดวกสบายด้วยรถไฟฟ้าสถานี BTS ปุณณวิถี
วัน แบงค็อก (One Bangkok)
ขอขอบคุณรูปภาพจาก One Bangkok
วัน แบงค็อกเปิดบริการเมื่อปี 2567 เป็นโครงการ Mixed-Use ใจกลางกรุงเทพฯ และถูกออกแบบให้เป็นเมืองต้นแบบแห่งอนาคต โดยได้รับแรงบันดาลใจจากการผสมผสานประวัติศาสตร์และวัฒนธรรมอันยาวนานเข้าด้วยกัน พร้อมทั้งขับเคลื่อนด้วยแนวคิดที่เน้น 'คนเป็นศูนย์กลาง' และมุ่งมั่นสู่ความยั่งยืน ซึ่งสะท้อนถึงอนาคตของเมืองหลวงอย่างกรุงเทพมหานคร
วัน แบงค็อกให้ความสำคัญกับการจัดวางองค์ประกอบและสัดส่วนเพราะกว่าครึ่งหนึ่งของพื้นที่ทั้งหมดในโครงการ วัน แบงค็อก ได้รับการออกแบบให้เป็นพื้นที่สีเขียวและพื้นที่สาธารณะแบบเปิดโล่ง ซึ่งสะท้อนถึงความมุ่งมั่นในการให้ความสำคัญกับสิ่งแวดล้อม
วัน แบงค็อก ตั้งอยู่ใจกลางเมือง บริเวณสี่แยกถนนพระราม 4 และถนนวิทยุ โดยแบ่งพื้นที่ออกเป็น 3 โซนหลัก ดังนี้
1. โซนถนนพระราม 4: เป็นศูนย์กลางของอาคารสำนักงานและแหล่งไลฟ์สไตล์
2. โซนกลาง: ประกอบด้วยโรงแรมสองแห่ง คือ Andaz One Bangkok และ Upscale Lifestyle Hotel รวมถึงอาคาร Signature Tower ซึ่งเป็นตึกที่สูงที่สุดในโครงการ
3. โซนถนนวิทยุ: มีสวนสาธารณะ อาคารที่พักอาศัย Residential Tower โรงแรมหรูแบรนด์ดังอย่าง The Ritz-Carlton และโซน Luxury Retail Street
ไอคอนสยาม (ICONSIAM)
ขอบคุณภาพจาก SIAM PIWAT
ไอคอนสยาม (ICONSIAM) เป็นศูนย์การค้าระดับลักชัวรีที่รวบรวมแบรนด์ชั้นนำจากทั่วโลกและแบรนด์ไทยไว้มากมาย โดยมีบทบาทสำคัญในการพัฒนาพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาให้เป็นจุดหมายปลายทางระดับโลก (New Global Destination) ด้วยการเชื่อมโยงระบบคมนาคมทั้งทางบกและทางน้ำเข้าด้วยกัน นอกจากนี้ยังเป็นที่ตั้งของห้างสรรพสินค้า Siam Takashimaya จากประเทศญี่ปุ่น ซึ่งเลือกมาเปิดสาขาแรกในประเทศไทยที่นี่
ไอคอนสยามโดดเด่นด้วยพื้นที่จัดงานอเนกประสงค์ขนาดใหญ่ ซึ่งสามารถรองรับงานระดับนานาชาติได้หลากหลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นงานนิทรรศการ งานเปิดตัวผลิตภัณฑ์ คอนเสิร์ต การประชุม หรือการแสดงสินค้า ด้วยพื้นที่กว้างขวางและสาธารณูปโภคที่ทันสมัย ทำให้สามารถปรับเปลี่ยนรูปแบบการจัดงานให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้จัดงานได้อย่างยืดหยุ่น
นอกจากนี้ไอคอนสยามยังมี River Park ซึ่งเป็นพื้นที่ริมน้ำที่ออกแบบมาเพื่อการพักผ่อนและการจัดกิจกรรม พร้อมให้ผู้มาเยือนได้ชื่นชมทัศนียภาพอันงดงามของแม่น้ำเจ้าพระยาอีกด้วย
ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค (Dusit Central Park)
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Dusit Central Park
ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค เป็นโครงการที่มีความหลากหลายในการใช้ชีวิตภายในพื้นที่ 4 ส่วนหลักของโครงการ ได้แก่ โรงแรมระดับ 5 ดาว ที่พักอาศัยระดับอัลตร้าลักชัวรี่ พื้นที่สำนักงานระดับพรีเมี่ยม และศูนย์การค้าสุดหรู พร้อมเติมเต็มคุณภาพชีวิตด้วย Roof Park สวนลอยฟ้า โดยโครงการได้รับการออกแบบอย่างพิถีพิถัน เพื่อผสานธรรมชาติกับเมืองเข้าด้วยกัน
ดุสิต เซ็นทรัล พาร์ค สามารถการเดินทางไปมาสะดวก ตั้งอยู่ในทำเลทอง โดยตั้งอยู่บนถนนสายหลักอย่างพระราม 4 และสีลมเชื่อมต่อกัน มีระบบขนส่งหลายรูปแบบโครงการออกแบบให้มีจุดเชื่อมต่อสู่รถไฟฟ้าบีทีเอส (BTS) สถานีศาลาแดง และรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) สถานีสีลม
Cloud 11 Bangkok
ขอขอบคุณรูปภาพจาก Cloud 11 Bangkok
Cloud 11 เป็นโครงการมิกซ์ยูส เริ่มเปิดบริการช่วงปลายปี 2568 และเปิดเต็มรูปแบบในช่วงต้นปี 2569 มีพื้นที่ทำงานระดับเกรด A+ เป็นศูนยืการค้าคอนเซ็ปต์ใหม่แห่งความสร้างสรรค์ มีสตูดิโอที่เป็นพื้นที่เล่นที่ทันสมัยสำหรับครีเอเตอร์และนักนวัตกรรมในด้านภาพยนต์ สื่อดิจิทัล ดนตรี อีกทั้งยังมีพื้นที่สีเขียวอีก 10 ไร่และมีพื้นที่จัดแสดงหลายรูปแบบเพื่อเสริมพลังให้เหล่านักเต้น นักแสดงและครีเอเตอร์ด้วยสภาพแวดล้อมระดับโลกสำหรับการซ้อม การฝึกอบรมและการแสดงสด
Cloud 11 คือหัวใจอุตสาหกรรมสร้างสรรค์ของเอเชีย เริ่มจากการออกแบบสถาปัตยกรรมที่เล่นกับความต่างระดับ ทำให้ Cloud 11 มีการเดินที่ลื่นไหลเหมือน “เมือง” มากกว่าห้างสรรพสินค้าหรือออฟฟิศ อีกทั้งยังมีฟังก์ชันการใช้งานได้ในทุกพื้นที่และมองเห็นร้านต่าง ๆ ที่อยู่ใน Ecosystem ในมุมมองที่ต่างออกไปและสร้างประสบการณ์ใหม่ให้กับผู้คน
การเดินทางก็ไม่ยาก เพื่อน ๆ สามารถนั่งรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียว ลงสถานีอุดมสุข ทางออก 2 (550 เมตร) หรือจะลงสถานีปุณณวิถี ทางออก 6 (600 เมตร) ก็ได้
ความท้าทายในการพัฒนาโครงการ Mixed-Use ในไทย
นักพัฒนาโครงการอสังหาฯ ในไทย อาจพบกับความท้าทายบางอย่าง ในการออกแบบและบริหารจัดการโครงการมิกซ์ยูส ดังนี้
-
ความซับซ้อนในการวางแผนและบริหารจัดการพื้นที่: โครงการ Mixed-Use มีฟังก์ชันการใช้งานที่หลากหลาย จึงต้องใช้การวางแผนอย่างรอบคอบ เพื่อให้โซนต่าง ๆ ของโครงการสามารถเชื่อมโยงกันได้ การบริหารจัดการก็มีความซับซ้อนมากกว่าโครงการประเภทเดียว ทั้งในช่วงการก่อสร้างและหลังจากการเปิดดำเนินการ
-
ข้อจำกัดด้านกฎหมายและผังเมือง: กฎหมายผังเมืองหรือข้อบัญญัติท้องถิ่นบางฉบับอาจยังไม่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาโครงการ Mixed-Use รูปแบบใหม่ ๆ หรือมีข้อจำกัดด้านอัตราส่วนพื้นที่อาคารและพื้นที่ว่างที่ต้องดำเนินการอย่างระมัดระวัง
-
การสร้างสมดุลระหว่างองค์ประกอบ: การจัดวางองค์ประกอบและการกำหนดสัดส่วนให้เหมาะสมและส่งเสริมกันเป็นเรื่องท้าทาย หากสัดส่วนไม่สมดุลอาจส่งผลให้บางส่วนไม่ประสบความสำเร็จเท่าที่ควร
-
การบริหารจัดการความขัดแย้ง: การมีผู้ใช้งานหลากหลายกลุ่ม (ผู้อยู่อาศัย พนักงานออฟฟิศ ผู้มาใช้บริการศูนย์การค้า แขกโรงแรม) ในพื้นที่เดียวกัน อาจนำไปสู่ความขัดแย้งในด้านการใช้พื้นที่ส่วนกลาง มลพิษทางเสียงหรือความต้องการที่แตกต่างกัน ซึ่งต้องการการบริหารจัดการที่ดี
นอกจากนี้ โครงการมิกซ์ยูส (Mixed-Use) มักเผชิญกับความท้าทายในการออกแบบ เนื่องจากผู้ที่อาศัยอยู่ในโซนที่พักอาศัยต้องการความเงียบสงบ ในขณะที่โซนพาณิชย์อาจมีคนเข้าออกตลอดวัน
ดังนั้น การออกแบบโครงการมิกซ์ยูสให้ทั้งสองโซนสามารถใช้งานได้อย่างเต็มประสิทธิภาพในกรอบพื้นที่เดียวกันจึงเป็นสิ่งสำคัญ โดยอาจต้องมีการแยกส่วนระบบเข้า-ออก ที่จอดรถ และระบบสัญจรหลักต่าง ๆ เช่น ลิฟต์ บันได หรือทางเดิน อย่างชัดเจน เพื่อตอบโจทย์ความต้องการที่แตกต่างกันของผู้ใช้งานในโครงการเดียวกัน
แนวโน้มของโครงการ Mixed-Use ในไทย
เว็บไซต์ Japanvaluers กล่าวว่า แนวโน้มการพัฒนาโครงการ Mixed-Use ในอนาคต มีแนวทางการเติบโตที่เห็นได้ชัด เช่น การขยายทำเลตามแนวรถไฟฟ้าและพื้นที่เศรษฐกิจ การนำเทคโนโลยี Smart Building และ IoT มาใช้ การให้ความสำคัญกับความยั่งยืน (ESG) เช่น Green Building และพื้นที่สีเขียว การปรับรูปแบบโดยการเพิ่มฟังก์ชันใหม่ ๆ เช่น สุขภาพ เทคโนโลยี ความคิดสร้างสรรค์ และการเรียนรู้ เป็นต้น โดยสามารถสังเกตได้จากโครงการมิกซ์ยูสใหม่ ๆ ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน หรือแม้กระทั่งห้างสรรพสินค้าต่าง ๆ ที่หันมาปรับตัวเป็นมากกว่าร้านขายของ แต่เป็นศูนย์รวมไลฟ์สไตล์ในด้านอื่น ๆ มากขึ้น
สำหรับเพื่อน ๆ ที่มีความสนใจเกี่ยวกับอสังหาฯ สนใจลงทุนอาคารที่พักอาศัย (Residential) ตามโครงการ Mixed-Use ต่าง ๆ และไม่อยากพลาดโอกาสดี ๆ ที่เพื่อน ๆ สามารถลงขายที่ดินและทางเว็บไซต์ของเราเปิดโอกาสให้ทุกคนได้ลงขายฟรี (50 ประกาศแรก) พร้อมทั้งยังมีฟีเจอร์แผนที่ ไม่ต้องไปเปิด Google Map ดูเองให้เสียเวลาและสามารถพิมพ์แชทขอคำแนะนำห้องที่ตรงใจ จาก Nestopa AI Agent อีกทั้งยังมีอัปเดตประกาศแบบเรียลไทม์ด้วยนะ หมดกังวลเรื่องเจอห้องว่างไม่จริงได้เลย! อย่าลืมแวะเข้ามาที่ Nestopa.com ได้เลย!
ขอขอบคุณข้อมูลเพิ่มเติมจาก:
Mixed-Use ทางเลือกใหม่ของการพัฒนาอสังหาฯ ในยุคที่ดินแพงและมีจำกัด - japanvaluers.co.th
บทความที่เกี่ยวข้อง:
Freehold VS Leasehold คืออะไร ต่างกันยังไง เลือกแบบไหนดี | Nestopa
