ทำความรู้จัก 'ค่าส่วนกลาง' จ่ายแล้วได้อะไร? รวมข้อกฎหมาย และวิธีคำนวณ

สำหรับผู้ที่ตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมหรือบ้านในโครงการหมู่บ้านจัดสรร นอกจากค่าใช้จ่ายในการผ่อนชำระตามราคาขาย ค่าธรรมเนียมต่าง ๆ แล้ว ค่าใช้จ่ายอีกส่วนหนึ่งที่เจ้าของทรัพย์สินหรือลูกบ้านทุกคนจะต้องให้ความสำคัญและศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนซื้อบ้านและคอนโดก็คือ “ค่าส่วนกลาง” นั่นเอง

บทความนี้ Nestopa จะพาผู้อ่านไปรู้จักว่าค่าส่วนกลางคืออะไร สำคัญอย่างไร รวมถึงวิธีคำนวณและตอบคำถามในข้อกฎหมายหากไม่จ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านและคอนโด

สรุปประเด็นสำคัญ ค่าส่วนกลาง คือ ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่อยู่อาศัยต้องจ่ายให้นิติบุคคล เพื่อดูแลและบำรุงรักษาส่วนกลางของโครงการตามกฎหมาย โดยทั่วไป ค่าส่วนกลาง ใช้สำหรับการบริหารจัดการ สาธารณูปโภคอย่างค่าน้ำ-ค่าไฟ ค่าซ่อมบำรุง และการจัดกิจกรรมต่าง ๆ  หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางอาจมีผลกระทบตามมา เช่น  อาจมีค่าปรับที่เพิ่มจากค่าส่วนกลางประมาณ 10-20% ต่อปี อาจถูกระงับสิทธิ์ลงคะแนนเสียงและการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ไม่สามารถทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนใด ๆ ได้ อาจถูกฟ้องร้องและถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย

ค่าส่วนกลางคืออะไร?

ค่าส่วนกลาง (ภาษาอังกฤษ คือคำว่า Common Fee, Maintenance Fee) หมายถึง ค่าใช้จ่ายที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมหรือหมู่บ้านจัดสรร จำเป็นต้องจ่ายให้กับนิติบุคคลของโครงการนั้น ๆ ตามกฎหมาย ซึ่งเจ้าของทรัพย์สินทุกคนต้องร่วมกันชำระ ไม่ว่าเจ้าของจะอาศัยอยู่เอง มีไว้เพื่อการลงทุน หรือปล่อยให้ห้องว่างเปล่าก็ตาม

ค่าส่วนกลาง เก็บแล้วเอาไปใช้ทำอะไร?

หลายคนอาจสงสัยว่าทำไมต้องจ่ายค่าส่วนกลาง และหลังจากจ่ายค่าส่วนกลางไปแล้วเงินส่วนนี้จะถูกนำไปใช้อะไร ซึ่งโดยทั่วไปแล้วค่าส่วนกลางจะถูกนำไปแบ่งใช้ตามรายการและสัดส่วนดังนี้

• ใช้ 65% สำหรับการบริหารส่วนกลางและจ้างพนักงาน เช่น การรักษาความปลอดภัย (รปภ.) การทำความสะอาด (แม่บ้าน) การดูแลสวน (คนสวน) รวมถึงนิติบุคคล (พนักงานธุรการและบัญชี)

• ใช้ 20% สำหรับสาธารณูปโภค เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ โทรศัพท์ และอินเตอร์เน็ตในพื้นที่ส่วนกลาง

• ใช้ 10% สำหรับเป็นงบประมาณซ่อมบำรุง เช่น ซ่อมไฟ ซ่อมลิฟต์ ดูแลสระว่ายน้ำ และซ่อมแซมอุปกรณ์เครื่องจักรภายในอาคาร

• ใช้ 5% สำหรับกิจกรรมต่าง ๆ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ภายในโครงการ

ถ้าลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลาง อาจทำให้ทางนิติบุคคลขาดสภาพคล่องในการบริหารงบประมาณ ทำให้ขาดประสิทธิภาพการดูแลรักษาโครงการที่อยู่อาศัยนั้น ๆ ทรัพสินส่วนกลางเสื่อมโทรม และส่งผลให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ในโครงการลดลงในที่สุด ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อผู้อยู่อาศัยและเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในโครงการดังกล่าว โดยเฉพาะในกรณีที่ซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน

ปัจจัยที่ใช้ในการคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

ที่ค่าส่วนกลางของแต่ละโครงการมีราคาแตกต่างกัน อาจเป็นเพราะปัจจัยเหล่านี้

1. ขนาดพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านหรือคอนโด

ยิ่งมีพื้นที่ใช้สอยมาก การคิดค่าส่วนกลางก็จะยิ่งมาก เนื่องจากโครงการจะถือว่าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้รับประโยชน์มาก

2. จำนวนยูนิตหรือจำนวนห้องของโครงการ

• โครงการที่จำนวนยูนิตมาก ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะถูกหารกระจายไปยังผู้อยู่อาศัยจำนวนมาก ทำให้ค่าส่วนกลางต่อยูนิตถูกลง

• โครงการที่จำนวนยูนิตน้อย ค่าใช้จ่ายส่วนกลางจะถูกหารกระจายไปยังผู้อยู่อาศัยจำนวนน้อยลง ทำให้ค่าส่วนกลางต่อยูนิตแพงกว่า

อย่างไรก็ตาม ในบางกรณี โครงการขนาดใหญ่ก็อาจมีค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการที่สูงกว่าโครงการขนาดเล็กเช่นกัน

3. สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ

โครงการที่มีพื้นที่ส่วนกลางกว้างขวางและมีสิ่งอำนวยความสะดวกจำนวนมากจะมีค่าส่วนกลางที่สูง จากค่าใช้จ่ายในการดูแล และส่วนใหญ่ค่าส่วนกลางคอนโดมักจะมีราคาที่สูงกว่าค่าส่วนกลางหมู่บ้าน จากสิ่งอำนวยความสะดวกที่มากกว่าอย่าง ลิฟต์ สระว่ายน้ำ ฟิตเนส และระบบที่ซับซ้อนอื่น ๆ ภายในอาคาร

4. การบริหารจัดการโครงการ

หากโครงการจ้างบริษัทจัดการที่มีชื่อเสียงและมีมาตรฐานในการบริหารก็จะมีทำให้ค่าใช้จ่ายในการบริหารสูง แต่ก็แลกมาด้วยคุณภาพในการบริหารโครงการ

5. การออกแบบตกแต่งโครงการและวัสดุที่ใช้

โครงการที่เลือกใช้วัสดุคุณภาพสูงราคาแพงในการก่อสร้าง เช่น โครงการบ้านหรู ก็จะส่งผลให้ค่าบำรุงรักษาในระยะยาวสูงขึ้นตามไปด้วย

วิธีคิดคำนวณค่าส่วนกลาง

ถ้าอยากประมาณค่าส่วนกลางเบื้องต้นเพื่อประมาณค่าใช้จ่ายสามารถทำได้โดย นำอัตราค่าส่วนกลาง ที่โครงการกำหนดมาคูณกับขนาดพื้นที่ของบ้านหรือคอนโด

วิธีคิดคำนวณค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

ค่าส่วนกลางหมู่บ้านจะคิดตามขนาดพื้นที่ในหน่วยตารางวา

เช่น บ้านที่กว้าง 100 ตารางวา ในโครงการที่มีอัตราค่าส่วนกลาง 50 บาท/หน่วย/เดือน

ผู้ครอบครองบ้านหลังนี้จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 5,000 บาทต่อเดือน

วิธีคิดคำนวณค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียม

 ค่าส่วนกลางคอนโดจะคิดตามขนาดพื้นที่ใช้สอยในหน่วยตารางเมตร

เช่น คอนโดที่กว้าง 30 ตารางเมตร ในโครงการที่มีอัตราค่าส่วนกลาง 40 บาท/ตร.ม./เดือน

เจ้าของคอนโดนี้จะต้องจ่ายค่าส่วนกลาง 1,200 บาทต่อเดือน

ค่าส่วนกลางต้องจ่ายตอนไหน?

แต่ละโครงการอาจมีกำหนดครบรอบจ่ายค่าส่วนกลางที่ต่างกันออกไป

โดยปกติแล้ว นิติบุคคลจะเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ซื้อบ้านและคอนโด ซึ่งสามารถแบ่งรอบการชำระได้หลายรูปแบบ ไม่ว่าจะป็นรายปี (พบบ่อยที่สุด) ราย 6 เดือน ราย 3 เดือน และราย 1 เดือน

ซึ่งในบางโครงการอาจมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางล่วงหน้าตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ โดย

• กรณีค่าส่วนกลางคอนโดมิเนียม: อาจเรียกเก็บล่วงหน้า 1-2 ปี

• กรณีค่าส่วนกลางหมู่บ้านจัดสรร: อาจเรียกเก็บล่วงหน้า 2-5 ปี

ดังนั้น ก่อนซื้อคอนโดหรือบ้านในโครงการ ควรตรวจสอบให้ดีว่านิติบุคคลของโครงการกำหนดให้จ่ายค่าส่วนกลางแบบไหน จะได้เตรียมตัวด้านค่าใช้จ่ายได้อย่างถูกต้อง

ไม่จ่ายค่าส่วนกลางผิดกฎหมายไหม?

ผู้ครอบครองคอนโดและบ้านในโครงการจำเป็นต้องชำระค่าส่วนกลางให้ครบถ้วน ไม่ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นจะใช้เพื่ออยู่อาศัยเอง ลงทุนปล่อยเช่า หรือทิ้งร้างไม่ได้ใช้ประโยชน์ การไม่จ่ายค่าส่วนกลางมีความผิดตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษตามมา โดยอาจมีความแตกต่างกันไปตามประเภทของโครงการ

การไม่จ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้าน

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้าน ตามกฎหมายพระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน (ฉบับที่ 2) 2558 มาตรา 50 จะส่งผลดังนี้

1. หากลูกบ้านไม่ชำระค่าส่วนกลางภายในเวลาที่กำหนด ต้องเสียเงินค่าปรับเพิ่ม ในอัตราร้อยละ 10-15 ต่อปี ตามคณะกรรมการกำหนด

2. หากค้างชำระค่าส่วนกลาง 3 เดือนขึ้นไป อาจถูกระงับการให้บริการหรือการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง เช่น สวนสาธารณะ สโมสร คลับเฮาส์ การจัดเก็บขยะ

3. หากค้างชำระค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป พนักงานเจ้าหน้าที่จะมีอำนาจระงับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ทำให้ผู้ค้างชำระไม่สามารถทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนใด ๆ ในที่ดินจัดสรรของตนได้

4. หากค้างชำระค่าส่วนกลาง เป็นระยะเวลากว่า 1 ปี อาจถูกส่งเรื่องดำเนินการทางกฎหมายในการยื่นฟ้องศาลต่อไป

การไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด

หากไม่จ่ายค่าส่วนกลางคอนโด ตามกฎหมายพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 มาตรา 18/1 จะส่งผลดังนี้

1. หากลูกบ้านค้างชำระค่าส่วนกลางไม่เกิน 6 เดือน อาจถูกเรียกเงินเพิ่ม หรือค่าปรับ ในอัตราร้อยละ 12 ต่อปี

2. หากลูกบ้านค้างชำระค่าส่วนกลาง 6 เดือนขึ้นไป

• อาจถูกเรียกเงินค่าปรับเพิ่ม ในอัตราร้อยละ 20 ต่อปี

• อาจถูกระงับการให้ใช้บริการ หรือทรัพย์สินส่วนกลาง เช่น สระว่ายน้ำ ฟิตเนส

• อาจถูกห้ามมีสิทธิลงคะแนนเสียงในที่ประชุมใหญ่ของนิติบุคคล

3. นิติบุคคลจะไม่ออก “ใบปลอดหนี้” ให้ ส่งผลให้เจ้าของห้องไม่สามารถทำนิติกรรมหรือจดทะเบียนเปลี่ยนแปลงใด ๆ เช่น การโอนขาย เปลี่ยนมือเจ้าของ  

4. เมื่อค้างชำระค่าส่วนกลาง เป็นระยะเวลากว่า 1 ปี อาจถูกส่งเรื่องดำเนินการทางกฎหมายในการยื่นฟ้องศาลต่อไป

อย่าลืมจ่ายค่าส่วนกลางหมู่บ้านและคอนโด

ค่าส่วนกลาง ถือเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่เจ้าของบ้านหรือคอนโดทุกคนควรทำความเข้าใจและวางแผนจัดการให้ดี เพราะเงินส่วนนี้มีบทบาทโดยตรงต่อการดูแลโครงการให้สะอาด ปลอดภัย และน่าอยู่ของโครงการที่อยู่อาศัยของทุกคน 

เพราะฉะนั้น อย่างลืมจ่ายค่าส่วนกลางให้ครบถ้วนและตรงเวลานะคะ เพื่อการบริหารจัดการโครงการที่มีประสิทธิภาพ มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณเป็นเจ้าของ และคุณภาพชีวิตที่ดีของลูกบ้านผู้อยู่อาศัยทุกคนในระยะยาว