ซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่? วางแผนการเงินให้พร้อมก่อนตัดสินใจ

การมีคอนโดเป็นของตัวเองคือความฝันของใครหลายคน โดยเฉพาะคนรุ่นใหม่ที่ต้องการสร้างความมั่นคงและมีพื้นที่ส่วนตัวในทำเลที่ใช่ แต่การจะซื้อคอนโดสักห้อง ไม่ได้จ่ายแค่ค่าคอนโดเท่านั้น เพราะยังมีค่าใช้จ่ายอีกหลายอย่างที่ต้องเตรียมพร้อม ไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ ค่าจดจำนอง ค่าโอน หรือค่าใช้จ่ายรายเดือนหลังเข้าอยู่

บทความนี้ Nestopa จะมาไขข้อสงสัยว่าซื้อคอนโดต้องมีเงินเท่าไหร่กันแน่? พร้อมแนะนำวิธีบริหารเงินและเตรียมความพร้อมทางการเงิน เพื่อให้คุณเป็นเจ้าของคอนโดได้โดยไม่ต้องกังวลเรื่องภาระในระยะยาว

ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นในการซื้อคอนโดที่ควรรู้ ต้องมีเงินเท่าไหร่?

ค่าใช้จ่ายเบื้องต้นที่ต้องรู้ในการซื้อคอนโด มีหลายส่วนที่ผู้ซื้อควรเตรียม พร้อมทั้งใช้เป็นข้อมูลวางแผนการเงินอย่างรอบคอบ ได้แก่

1. เงินจองและเงินทำสัญญา

• เงินจองคอนโด: เป็นเงินก้อนแรกที่ผู้ซื้อต้องจ่ายเพื่อแสดงความจำนงในการซื้อห้องชุดนั้น ๆ โดยทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 3,000 - 10,000 บาท ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ

• เงินทำสัญญาจะซื้อจะขาย: หลังจากทำการจองแล้ว จะต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ซึ่งต้องใช้เงินประมาณ 5,000 - 100,000 บาท แตกต่างกันไปตามมูลค่าของโครงการ

2. เงินดาวน์คอนโด

เงินดาวน์คอนโดคือเงินก้อนแรกที่ผู้ซื้อต้องจ่ายให้กับผู้พัฒนาโครงการคอนโดโดยตรง เพื่อเป็นหลักประกันและยืนยันสิทธิ์ในการจองซื้อห้องชุดนั้น ๆ โดยทั่วไปเงินดาวน์จะอยู่ที่ประมาณ 5-10% ของราคาคอนโด เงินส่วนนี้จะถูกนำไปหักออกจากราคาซื้อเมื่อทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์ บางโครงการอาจให้ผ่อนดาวน์เป็นงวด ๆ ได้ โดยไม่มีดอกเบี้ยเพิ่มเติม 

3. ค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระให้กรมที่ดินเมื่อโอนห้องชุดจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ คิดเป็น 2% ของราคาประเมินคอนโดหรือราคาขาย (ขึ้นกับเงื่อนไข)

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีที่ผู้ขายต้องจ่ายเมื่อขายคอนโด คิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน (ใช้ราคาที่สูงกว่า) หากเสียภาษีนี้แล้วจะได้รับการยกเว้นอากรแสตมป์

4. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียม

• ค่าส่วนกลาง คิดเป็นรายเดือนตามตารางเมตรของห้องที่ซื้อ โดยเฉลี่ยประมาณ 30-50 บาท ต่อตารางเมตร แต่บางโครงการอาจสูงหรือต่ำกว่า

• ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้าและค่าติดตั้ง ประมาณ 2,000-4,000 บาท ขึ้นกับแต่ละโครงการ

5. ค่าประเมินราคาหรือค่าธรรมเนียมสินเชื่อ (หากกู้ธนาคาร)

ค่าประเมินราคาหรือค่าธรรมเนียมสินเชื่อ กรณีขอกู้ธนาคารหมายถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นจากการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่นำไปขอกู้ เช่น คอนโดหรือบ้าน เพื่อให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ได้อย่างเหมาะสม ค่านี้เป็นค่าบริการที่ผู้ซื้อจะต้องชำระให้กับบริษัทประเมินราคาหรือเจ้าหน้าที่ของธนาคาร

• การประเมินราคาจะประเมินโดยเจ้าหน้าที่หรือบริษัทประเมินภายนอก ซึ่งจะตรวจสอบมูลค่าตลาด สภาพทรัพย์สิน ทำเล และปัจจัยอื่น ๆ เพื่อนำมาคำนวณราคา

• ค่าประเมินมีตั้งแต่ประมาณ 1,000 ถึง 3,000 บาท ขึ้นอยู่กับธนาคารและลักษณะของทรัพย์สิน

• ราคาประเมินนี้จะเป็นเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารใช้กำหนดวงเงินกู้สูงสุด โดยปกติธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 90-100% ของราคาประเมิน หรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงแล้วแต่กรณี

วางแผนผ่อนคอนโดและประเมินวงเงินกู้อย่างไร?

การวางแผนผ่อนคอนโดและประเมินวงเงินกู้เป็นสิ่งสำคัญเพื่อให้สามารถซื้อคอนโดได้อย่างมั่นคงและไม่เป็นภาระทางการเงินเกินไป โดยมีขั้นตอนหลัก ๆ ดังนี้

การวางแผนผ่อนคอนโด

• คำนวณรายได้สุทธิหลังหักภาษีและค่าใช้จ่ายประจำแล้ว เพื่อรู้ว่ามีเงินเหลือสำหรับผ่อนคอนโดกี่บาทต่อเดือน

• ควรตั้งเป้าว่าผ่อนชำระค่างวดไม่ให้เกิน 30-40% ของรายได้สุทธิ เพื่อไม่ให้เป็นภาระมากเกินไป ตัวอย่างเช่น หากรายได้สุทธิ 30,000 บาท ค่างวดผ่อนควรไม่เกิน 12,000 บาท

• พิจารณาระยะเวลาผ่อนชำระ เช่น 15 ปี หรือ 30 ปี ซึ่งระยะเวลายิ่งนาน งวดผ่อนจะยิ่งน้อย แต่อาจจ่ายดอกเบี้ยรวมมากขึ้น

การประเมินวงเงินกู้

• ธนาคารจะคำนวณวงเงินกู้จากราคาประเมินสินทรัพย์และรายได้ผู้กู้ โดยทั่วไปจะให้กู้ไม่เกิน 90-100% ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย (ในกรณีที่สูงกว่าราคาประเมิน)

• วงเงินกู้รวมทั้งเงินกู้หลักและดอกเบี้ย ต้องไม่เกินความสามารถผ่อนของผู้กู้ (30-40% ของรายได้)

• ผู้กู้ต้องเตรียมเงินดาวน์ประมาณ 5-20% ของราคาคอนโด ขึ้นกับแต่ละโครงการและข้อกำหนดธนาคาร

• อาจต้องคำนวณค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าประเมินราคา ค่าธรรมเนียมจ่ายล่วงหน้าเพื่อไม่ให้ขาดสภาพคล่อง

วิธีคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้น

วิธีคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้นสำหรับซื้อคอนโดสามารถใช้สูตรง่าย ๆ ดังนี้:

วงเงินกู้ที่สามารถกู้ได้ = (รายได้สุทธิ × 40%) × 150

โดย

• รายได้สุทธิ คือ รายได้ต่อเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายและหนี้สินอื่น ๆ แล้ว

• 40% คือสัดส่วนของรายได้ที่ธนาคารจะอนุญาตให้ผ่อนชำระได้ไม่เกิน

• 150 เป็นตัวคูณประมาณการวงเงินกู้ โดยคำนึงถึงอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน (โดยทั่วไป 15-30 ปี)

ตัวอย่างเช่น หากมีรายได้สุทธิ 30,000 บาท ธนาคารจะอนุญาตให้ผ่อนชำระได้เดือนละไม่เกิน 12,000 บาท (30,000 x 40%) ดังนั้น

12,000 × 150 = 1,800,000 บาท

คือวงเงินกู้ที่สามารถขอได้โดยประมาณ

ถ้ามีภาระหนี้สินอื่น ๆ ต้องนำรายได้สุทธิมาหักค่าผ่อนหนี้เหล่านั้นก่อน เช่น

รายได้สุทธิ − ภาระหนี้สินที่ต้องจ่ายต่อเดือน = รายได้ที่เหลือสำหรับผ่อนคอนโด

จากนั้นนำจำนวนนี้คูณกับ 40% และ 150 ตามสูตรข้างต้น

ตัวอย่างค่าใช้จ่ายสำหรับคอนโดราคา 2 ล้านบาท

ตัวอย่างค่าใช้จ่ายสำหรับซื้อคอนโดราคา 2 ล้านบาท โดยประมาณ มีดังนี้

• เงินดาวน์ประมาณ 10% ของราคาคอนโด = 200,000 บาท (บางโครงการสามารถผ่อนดาวน์ได้โดยไม่มีดอกเบี้ย)

• ค่าจอง + ค่าทำสัญญาจะซื้อประมาณ 10,000 บาท

• ค่าประเมินหลักประกันสินเชื่อธนาคารประมาณ 1,800 - 3,000 บาท

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ 2% ของราคาประเมิน = 36,000 บาท

• ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ (สมมติวงเงินกู้ประมาณ 1.8 ล้านบาท) = 18,000 บาท

• ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของราคาซื้อขาย = 900 บาท

• ค่าส่วนกลางล่วงหน้า (คิดเป็นรายปี โดยประมาณ 40 บาทต่อตารางเมตร ห้อง 35 ตารางเมตร) = 16,800 บาท

• ค่ากองทุนส่วนกลาง 14,000 บาท (จ่ายครั้งเดียว)

• ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์น้ำ-ไฟฟ้า 2,000 - 4,000 บาท

รวมค่าใช้จ่ายเบื้องต้นก่อนเริ่มผ่อนประมาณ 105,000 - 110,000 บาท

สำหรับค่าใช้จ่ายต่อเดือนเมื่อเริ่มผ่อน

• ค่างวดผ่อนคอนโดประมาณ 12,000 - 14,000 บาท (ขึ้นกับอัตราดอกเบี้ยและระยะเวลาผ่อน)

• ค่าส่วนกลางประมาณ 1,400 บาทต่อเดือน

• ค่าไฟ น้ำ อินเทอร์เน็ตประมาณ 3,000 บาทต่อเดือน

โดยรวมแล้วผู้ซื้อควรวางแผนค่าใช้จ่ายผ่อนคอนโดและค่าใช้จ่ายประจำให้ไม่เกิน 30-40% ของรายได้สุทธิต่อเดือน

เคล็ดลับการบริหารจัดการเงินให้พร้อมก่อนซื้อคอนโด

การเตรียมเงินก้อนใหญ่และการผ่อนชำระระยะยาวต้องอาศัยวินัยทางการเงินที่ดี ดังนั้นก่อนตัดสินใจซื้อคอนโด ควรวางแผนและบริหารจัดการเงินให้รอบคอบ โดยมีเคล็ดลับที่ช่วยเตรียมความพร้อมทางการเงินดังนี้

• ตั้งงบประมาณที่ชัดเจน คำนวณรายได้สุทธิ รายจ่ายประจำ และภาระหนี้สินที่มีอยู่ เพื่อกำหนดวงเงินสำหรับผ่อนคอนโดที่ไม่เกิน 30-40% ของรายได้

• เตรียมเงินดาวน์และค่าใช้จ่ายล่วงหน้า แยกเงินเก็บสำหรับเงินดาวน์ประมาณ 5-20% และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าจอง ค่าทำสัญญา ค่าประเมินราคาหลักประกัน และค่าธรรมเนียมโอน

• วางแผนสำรองเงินฉุกเฉิน ควรมีเงินสำรองประมาณ 3-6 เดือนของรายจ่ายทั้งหมด เพื่อรับมือกับเหตุการณ์ไม่คาดฝัน เช่น รายได้ลดลงหรือค่าใช้จ่ายฉุกเฉิน

• ลดหนี้สินก่อนซื้อ พยายามลดภาระหนี้สินที่มีอยู่เพื่อเพิ่มความสามารถในการกู้สินเชื่อและลดภาระผ่อนชำระรายเดือน

• ตรวจสอบความสามารถในการกู้ ใช้สูตรคำนวณวงเงินกู้เบื้องต้นตามรายได้และภาระหนี้ เพื่อประเมินความเหมาะสมในการซื้อคอนโดและขอสินเชื่อ

• วางแผนระยะยาว คำนวณค่างวดผ่อนที่สามารถรับได้ในระยะ 15-30 ปี พร้อมเผื่อค่าใช้จ่ายเพิ่มในอนาคต เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมบำรุง และค่าใช้จ่ายครอบครัว

เตรียมตัวให้พร้อมก่อนซื้อคอนโด

การซื้อคอนโดต้องใช้การวางแผนการเงินระยะยาว ศึกษาและเตรียมค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้งเงินก้อนแรกและภาระการผ่อนชำระในอนาคต จะช่วยให้ผู้ซื้อประเมินความพร้อมของตัวเองและเลือกคอนโดที่เหมาะสมกับไลฟ์สไตล์และสถานะทางการเงินของคุณ

เริ่มต้นค้นหาคอนโดที่ใช่สำหรับคุณได้ที่ Nestopa แพลตฟอร์มอสังหาริมทรัพย์ที่ช่วยคุณค้นหาคอนโด บ้าน หรือที่ดินในทำเลที่ใช่ พร้อมข้อมูลราคา แผนผังยูนิต และสิ่งอำนวยความสะดวกรอบโครงการ สามารถเปรียบเทียบราคาคอนโด พร้อมฟีเจอร์ AI AGENT ที่ช่วยให้การค้นหาอสังหาฯ เป็นเรื่องง่ายกว่าเดิม

อ่านบทความน่าสนใจอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
ซื้อคอนโดดีไหม? รวมข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจลงทุนคอนโด | Nestopa
ลงทุนคอนโดเริ่มยังไง? รวมเทคนิคปล่อยเช่าง่ายๆ ผลตอบแทนดี | Nestopa
ขายคอนโดต้องเสียค่าอะไรบ้าง? รวมค่าใช้จ่ายท้ังหมดที่ต้องรู้