ขายคอนโดเสียค่าอะไรบ้าง? รวมทุกค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องรู้ก่อนโอน

สำหรับใครที่คิดว่าการขายคอนโดคือการรับเงินเข้ากระเป๋าเพียงอย่างเดียว อาจต้องเปลี่ยนมุมมองใหม่ เพราะในความเป็นจริงแล้ว การขายคอนโดมีค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องมากกว่าที่หลายคนคิด ทั้งค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ที่ผู้ขายต้องชำระตามกฎหมาย (ในฐานะบุคคลธรรมดา) ซึ่งทั้งหมดนี้เป็นภาระที่ควรเตรียมเงินไว้ล่วงหน้าให้พร้อม

บทความนี้ Nestopa ได้รวบรวมรายละเอียดค่าใช้จ่ายในการขายคอนโดทั้งหมดที่ผู้ขายต้องเจอ พร้อมอธิบายแต่ละรายการให้เข้าใจง่าย ว่ามีค่าอะไรบ้าง และต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้างก่อนโอนกรรมสิทธิ์

1. ค่าธรรมเนียมการโอนฯ

ค่าธรรมเนียมการโอน คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องชำระเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือคอนโดจากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยปกติจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แต่ในปี 2568 รัฐบาลได้ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนนี้เหลือเพียง 0.01% เพื่อกระตุ้นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ สำหรับทรัพย์ที่มีราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท หรือไม่เกิน 7 ล้านบาทในมาตรการบางช่วง ทำให้ผู้ซื้อและผู้ขายต้องจ่ายค่าธรรมเนียมนี้ในอัตราที่ต่ำมาก 

ยกตัวอย่างเช่น

สมมติคอนโดราคาขายและราคาประเมินอยู่ที่ 2,500,000 บาท

• ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ คิดที่อัตรา 0.01%
  = 2,500,000 × 0.01% = 250 บาท

• ค่าธรรมเนียมนี้มักแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ฝ่ายละ 125 บาท

ในกรณีที่ไม่มีมาตรการลดหย่อน อัตราปกติคือ 2% ค่าธรรมเนียมการโอนจะอยู่ที่
= 2,500,000 × 2% = 50,000 บาท
และแบ่งจ่ายคนละครึ่ง ฝ่ายละ 25,000 บาท

ค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาซื้อขาย (โดยผู้ซื้อเป็นผู้รับผิดชอบ)

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาซื้อขาย (โดยผู้ขายต้องจ่าย หากถือครองคอนโดน้อยกว่า 5 ปี)

ดังนั้นเมื่อขายคอนโดราคา 2.5 ล้านบาท ในปี 2568 หากใช้มาตรการลดค่าธรรมเนียม ผู้ขายและผู้ซื้อจะเสียค่าธรรมเนียมโอนรวมกันประมาณ 250 บาท ซึ่งลดลงอย่างมากจากอัตราปกติ

2. ค่าอากรแสตมป์

ค่าอากรแสตมป์ คือ ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายให้กับรัฐสำหรับใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายในการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สิน เช่น คอนโด โดยอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย หรือราคาประเมินที่สูงกว่า ซึ่งโดยทั่วไปผู้ขายจะเป็นผู้รับผิดชอบจ่ายค่าธรรมเนียมนี้ หากผู้ขายได้จ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์นี้

ยกตัวอย่างเช่น

หากขายคอนโดราคาขาย 2,200,000 บาท และราคาประเมินที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้างอยู่ที่ 2,000,000 บาท

• ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาที่สูงกว่า คือ 2,200,000 × 0.5% = 11,000 บาท

• ผู้ขายเป็นผู้ชำระค่าอากรแสตมป์นี้

ดังนั้น ค่าอากรแสตมป์เป็นค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายต้องคำนึงถึงเมื่อขายคอนโด โดยเฉพาะในกรณีที่ไม่ได้เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแทน

3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ

ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือ ภาษีที่จัดเก็บจากรายรับก่อนหักรายจ่ายของกิจการบางประเภทที่กฎหมายกำหนดเป็นพิเศษ ซึ่งไม่ได้เสียภาษีมูลค่าเพิ่ม (VAT) หรือภาษีเงินได้ปกติ โดยเฉพาะในกรณีการขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อการค้า เช่น ขายคอนโด ขายบ้าน ที่ผู้ขายเป็นผู้ประกอบธุรกิจ หากถือครองอสังหาฯ ไม่นานและขายเพื่อทำกำไร รัฐจะเก็บภาษีนี้ในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินที่สูงกว่า

ภาษีธุรกิจเฉพาะจะบังคับใช้กับผู้ขายที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์ไม่ถึง 5 ปี หรือที่นักกฎหมายเรียกว่าการขายเพื่อการค้า ซึ่งแตกต่างจากภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่คำนวณจากกำไรสุทธิ

4. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (จ่ายครั้งเดียว)

ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย คือ ภาษีที่ผู้จ่ายเงิน เช่น บริษัทหรือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ต้องหักภาษีส่วนหนึ่งออกจากจำนวนเงินที่ต้องจ่ายให้ผู้รับเงิน (ผู้ขาย) แล้วนำส่งให้กรมสรรพากรแทน โดยผู้รับเงินจะได้รับเงินสุทธิหลังหักภาษีนี้ ภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้เป็นการสะสมภาษีล่วงหน้าเพื่อช่วยลดภาระภาษีของผู้รับเงินเมื่อถึงเวลายื่นภาษีปลายปี โดยคิดจากอัตราที่กฎหมายกำหนด

ในกรณีขายคอนโด ผู้ขายจะถูกหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่ายในอัตราที่กำหนดของกรมสรรพากร โดยหักจากยอดเงินที่ขายคอนโดครั้งเดียว (จ่ายครั้งเดียว) และผู้ขายจะได้รับหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายเพื่อใช้เป็นหลักฐานประกอบยื่นภาษี

เตรียมค่าใช้จ่ายทั้งหมดให้พร้อมก่อนขายคอนโด

จากรายละเอียดที่กล่าวไปข้างต้น จะเห็นได้ว่าการขายคอนโดไม่ได้มีแค่การโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายหลายรายการที่ผู้ขายจำเป็นต้องรับผิดชอบตามกฎหมาย ดังนั้น หากคุณกำลังวางแผนจะขายคอนโดในเร็ว ๆ นี้ อย่าลืมเตรียมงบประมาณสำหรับชำระค่าธรรมเนียมและภาษีต่าง ๆ ให้พร้อม เพื่อให้ขั้นตอนการขายเป็นไปอย่างราบรื่นและไม่เกิดปัญหาภายหลัง

และหากคุณกำลังคิดจะขายคอนโด หรืออาจกำลังชั่งใจว่าซื้อคอนโดดีไหม ลองเข้ามาศึกษาตลาดอสังหาริมทรัพย์และเปรียบเทียบข้อมูลได้ที่ Nestopa แพลตฟอร์มสำหรับ ซื้อ–ขาย–เช่าอสังหาฯ ทั่วประเทศ ที่ช่วยให้คุณค้นหาที่อยู่ใหม่ได้ง่ายกว่าที่คิด พร้อมลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าคอนโดได้ฟรี ไม่มีค่าใช้จ่าย 50 รายการ

อ่านบทความน่าสนใจที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติม:

ลงทุนคอนโดเริ่มยังไง? รวมเทคนิคปล่อยเช่าง่ายๆ ผลตอบแทนดี | Nestopa
คู่มือลงทุนอสังหาฯ สำหรับนักลงทุนมือใหม่ เริ่มอย่างไรให้ปัง? | Nestopa